长效机制什么意思(长效机制是什么内容)

  关注楼市的朋友一定对这四个字不陌生:长效机制。那么,到底什么是长效机制?长效机制就是长期有效的机制吗?和各种限购限价的短期行政措施相对应的吗?

  如果只是这样片面理解的话,那就偏离本质了。

  要想搞清楚长效机制,得先从国家的房产政策的根本战略意图说起:

  01

  对于我国房地产来说,1998年是一个非常关键的年份。正是从那一年开始,房地产业被确定为重点支持的产业。那么,那一年到底发生了什么事儿呢?以至于政府下了这个决定?

  起因是一场危机,1997年亚洲金融危机,中国的出口受到影响。那个年代中国经济对出口的依赖是很大的,为了拉动经济增长,不得不想办法刺激内需,以化解出口减弱的影响,于是房地产业进入决策视线。

  随后,福利分房的制度取消,商品房时代开启,中国房地产市场迎来了发展大潮。

  迅猛的发展了几年后,房屋建设面积、销量、特别是房价,都迎来了大幅上涨,到了2003年前后,我国楼市已经出现了过热的苗头,于是国家开始出手调控,2004出台831大限、2005年出台国八条,并全额全额征营业税收。

  2005年是一个关键的年份,可以说是房地产历史上第一个“宏观调控”之年。那之后又相继出台了很多调控政策,但是调控的结果并不是太理想,没想到的是,又一场危机袭来,调控的步调被打断,新一轮刺激开始了。

  2008年美国次贷危机引发全球经济衰退,后来的故事大家就都知道了,为了保住经济增长,我们用大雨滋润了经济,房价随后迎来了一波迅猛的发展。

  结果发展了两年后,又开始过热了,于是2010年又开始调控了。国十条出台,2010年堪称史上最严调控之年,限购也是从那时候开始的。

  再之后就是2014年了,去库存开始,限购放松,信贷放宽,房价又迎来了一波上涨。一直到2016下半年,政策开始再次收紧。

  而长效机制的提法,也是那之后开始多了起来。并一步步从研究,走向试点,再到落实。2020年,估计会是长效机制落实的关键之年。

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  从刚才简单的回顾过去二十年的房产历史和调控历史,可以发现一个问题,那就是:影响房价的因素,除了经济规律(城市化、经济增长)和自然规律(人口)外,顶层的战略决策,也是个极其重要的因素。

  可以发现,每一次房价的上涨,都是因为房地产业被当成宏观经济增长的重要支柱。可以说,只要房地产的这个角色不变,房价就会一直上涨,而且是每一轮刺激,都会猛涨一波。在顶层战略面前,长效短效的意义不大。

  所以,问题的重点就变成了:房地产的角色和定位,是否发生了变化?

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  从2017年开始,有四个字出现的频率就越来越高,2019年更是频繁现诸报端,这四个字就是:房住不炒。

  房住不炒有两层含义:

  第一层很好理解,房子是用来住的,不是用来炒作的,所以各种投资炒作行为会被遏制;

  第二层要稍微深一点:买房和住房是两个概念。这两年租售并举非常火热,房屋租赁市场非常受重视,目的就是为了在单一的,购买商品房的渠道之外,提供新的渠道来解决居民的住房问题。

  这背后体现的其实是上层对房地产定位的变化:回归房子的本质,是用来住的,弱化投机炒作、丈母娘房。

  除了房住不炒外,2019年还有一句话比较重要:不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段。这个表述和之前的那些短期政策,限购限价之类的,不是一个概念,很可能是大的时代的变化:

  1998年以来20年是一个时代:房地产既是民生保障,又是国家和地方政府的增长支柱,更是民间投资炒作的工具。从今往后将是另一个时代:回归民生居者有其屋的根本,弱化经济刺激,遏制投资炒作。

  当然,任何事情的发展都不是一蹴而就的,需要一个缓慢的过程。长效机制的落实也是需要一个漫长的过程。

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  中国经济从1978年改革开放以来,经过了几十年的快速发展,现在到了更换引擎的时候。所谓更换引擎,就是改变增长模式,改变支撑经济发展的动能或者说产业。

  用八个字表述就是:优化结构、转型升级。

  既然要优化结构、转型升级。那么有几件事就是必须要做的:

  第一:从依赖出口到扩大内需;

  第二:从粗放增长到高质量增长;

  第三:从中低端制造到高端制造,大力发展高科技产业。

  第四:降低和化解过去几年积累的债务风险、金融风险。

  正是基于以上分析,所以国家肯定不希望大量的社会资本再涌入房地产业,肯定希望企业和资本,踏踏实实搞实业,搞制造,搞高科技;同样,也不希望房地产积累太多的杠杆、债务风险。

  我们前面说过,国家的顶层经济战略,是决定房地产发展的更重要甚至最重要的因素,而从这个维度看,事情可能正慢慢发生着根本性的变化。从国家的宏观经济大战略来看,房地产的角色和定位,跟以前不一样了。

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  影响楼市的因素很多。

  除了顶层经济战略外,我们看看还有哪些因素变了:

  首先是人口因素:人口因素对房地产的影响体现在两个方面:

  第一个是居住改善:从没房子到有房子,从小房子到大房子,从一般的房子到好房子。过去几十年,我国的人均居住面积已经从6-7平米,增长到了30-40平米。再往上增长的空间不大了;另外,没房的人的数量已经减少很多了,也就是所谓的进入存量市场了;

  第二个是人口流动:城市化的初期,人口从农村向城镇迁移;城市化的第二个阶段:小城市到大城市迁移;城市化的第三个阶段:中小城市人口净流出,超大型城市和城市群发展。

  大家都知道,人口流入是支撑房价的强大基础。如果一个城市人口不断净流出,那它房价上涨的可能性就不大了。这些年随着城市化的发展,很多地方都出现了人口净流出,房价支撑无力。

  其次是经济发展和城市化的因素:

  这几十年我国GDP迅速发展,这个是决定房价上升的根本力量。而经济发展的基础就是工业化和城市化,城市建设带来了资本和人口,带来了各种建设,带来了房价的上涨。

  但是无论是工业化还是城市化,野蛮生长的时代快结束了,以后可能是这样的情况:

  第一:一部分小城市的城市化将逐步停滞,人口不断外流;

  第二:一部分中型城市可能会走特色化发展的路线,搞的好的,人口可能净流入;

  第三:超级城市和城市群继续吸纳全国人口,但是土地将极其紧张,新开工住宅的数量有限。

  综上所述:过去二十年,我国房价迅猛发展,那是因为所有影响房价的因素都在合力的支撑房价。而现在和今后的情况是,这些因素分化、改变了。

  国家经济战略的因素,从长效机制的逐步落地,从房住不炒的定位看,已经开始变化了;而人口和城市化因素,全国不再一盘棋,开始出现分化了。

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  房地产依然是经济发展中的支柱产业,但一方面,房地产业不等于住宅业,除了住宅外,还有商场、写字楼等;另一方面,国家说了,不再用房地产来短期自己经济了;

  随着经济和城市化的发展,各个城市之间开始出现分化。会不会涨?涨多少?都不一样了。

  那么,以后买房子该怎么办?

  第一:关注长效机制的落实情况。看看是不是像笔者分析的,国家对房地产业的定位确实已经变了,如果真的变了,那么整个中国房地产的逻辑就变了,大涨的情形,短期内就别期待了;

  第二:调整预期。既不用担心大跌,也别期待大涨。

  第三:根据需求灵活决策。根据自己的情况,是要买首套房、还是小换大旧换新、还是二三线城市换一二线城市、还是已经有几套房了,想继续买房投资?

  如果是首套房或居住改善的话?多从居住体验、保值的角度看问题;如果想要投资的话,那就是另一个话题了,得从投资的角度来看,综合房地产及其它投资产品来一起考量。

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  长效机制在落地的时候。可能会综合运用各种政策工具。

  最主要的是多主体供给,解决供给侧的问题:包括租赁并举,大力发展租赁市场;保障房制度;以及通过土地和财税手段,来为低收入人群解决住房问题。

  其次是金融手段:主要就是信贷政策的变化;

  然后是炒了很久的房产税;

  最后就是各种限购措施。

  当然,土地政策和地方土地财政,这个大家平时接触感知的不多,但是对于房地产来说,也是极其重要的。

  综合来讲,也就是这些手段和工具了,保持关注即可。
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